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让人看不懂的“双面”楼市

(资料图片仅供参考)

楼市最近唱衰与唱多的声音齐聚。

一方面，销售市场不景气，房企大佬也开始退市：

市场低迷

国家统计局最新数据显示：5月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比整体涨幅回落，二手住宅销售价格环比下降。就连一线城市上海也骤然趋冷。3月成交还在2.36万套，4月就降至1.73万套，5月更是不到1.5万套，环比4月下跌13.7%。

根据业内判断，上海二手房阳春线大致在2.1万套/月，而荣枯线则在1.5万套/月。也就是说，5月已经掉到荣枯线以下了。

第一家退市A股房企出现

四川最大民营房企蓝光发展连续20个交易日股价低于1元，触发退市机制，被上交所要求在6月6日强制退市。蓝光成为第一家退市A股房企，后来者还会有很多，比如，阳光城、泰禾、中天、粤泰等等。

另一方面，不仅地王又再一次出现，日光盘也卷土重来：

地王重现

今年，各地土拍市场都拍出了溢价率到顶的“地王”，甚至很多民企也加入了抢地大战。比如，上海民营房企大华集团，以近13亿的大手笔，在41家房企中脱颖而出，获得了北京昌平朱新庄地块；浙江伟星置业豪掷31亿拿下南京和西南地块。

日光盘再现

深圳今年首个日光盘，海德园，历时9个半小时，A区237套房源全部售罄。这是继去年10月底深铁阅山境尾盘开盘后，久违出现3:1的认筹房源比，同时也是深圳2023年首个需积分入围的项目。

从政策端来看，就连央妈都频频下场救市。

楼市低迷之际，央妈又一次出手了，1年期LPR调整为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均下降10个基点。

随着LPR的下调，预计最近几周各大银行会陆续下调房贷利率，即普遍会下降10个基点。目前，北京、深圳、苏州等地多家银行已下调房贷利率。其中，苏州首套房贷款利率已低至4%；郑州首套房贷款利率在此前已降至3.8%，此后有望降至3.7%。

降息后首套房贷利率进一步下调，对于首套房的认购有积极作用。

未来，楼市到底会如何走？房地产还会继续成为国家的支柱产业吗？

福 卡 智 库

02

楼市底层逻辑变了

不管表象如何纷乱，把握楼市走向的一个根本线条在于，楼市的底层逻辑已在悄然改变。

如今，楼市面临着两个回不去，既回不到过往那种房地产支撑中国经济的程度，也回不到靠炒房赚差价的疯狂年代。

一是，支撑房市高涨的各项因素已日渐消退。

中国经济高增长结束、人口红利日渐消弭、城市化速度逐渐放缓，中国楼市供需总体趋于平衡，严重缺口导致的大起大落将趋于平衡。

二则，楼市风向以调控维稳、寻找平衡点为主。

过往一次又一次的现实已然表明，无论经济形势如何变化，无论楼市是高歌猛进还是横盘调整，“房住不炒”已经成为中国房地产的刚性原则。

自去年以来，从中央到地方，支持性的政策频繁推出，但核心仍是在“房住不炒”的刚性约束下，寻找一个平衡点，即既保证房地产正常交易健康发展，又保证房价处于合理区间微幅震荡。

进入楼市新时代，旧逻辑被釜底抽薪，新的逻辑也在悄然浮出水面，即“短期看政策，中期看货币，远期看人口”。

在供需、政策、货币、人口等多重因素的影响下，房地产不会消失，仍将是国内的支柱产业，只是未来的发展模式和市场状况变化了。拥抱变化，才能更好理解未来的房地产市场。